2024 사법연감 민사본안 자료를 보면 2023년 전국 법원에 접수된 건물인도·철거 사건은 3만5,593건으로, 전체 민사본안사건의 12.6%를 차지했다. 지난 10년간(2014-2023) 명도소송은 4.8% 증가했으며, 최근 5년 평균 3만3,603건이 매년 접수되고 있어 임대차 분쟁이 지속적으로 발생하고 있음을 보여준다.

법도종합법률사무소 명도소송 통계자료집에 의하면 명도소송 사유 중 차임연체가 69.2%를 차지한다는 사실이 확인됐다. 실제 명도소송 420건을 분석한 결과, 차임연체 관련 사유가 283건으로 압도적 다수를 차지했고, 기간만료(80건, 19.6%)와 기타 사유(46건, 11.2%)가 뒤를 이었다. 이는 임대차관계에서 차임 지급 문제가 얼마나 중요한지를 단적으로 보여주는 지표다.

임대차관계에서 임차인이 장기간 차임을 지급하지 않는 경우, 임대인은 계약해지를 고려하게 된다. 그러나 이때 해지통보를 언제, 어떤 방식으로 송달하는지에 따라 이후 보증금 정산과 미납 차임 청구 방식에 큰 차이가 생긴다. 법도종합법률사무소 통계자료에 따르면 명도소송의 평균 소송기간이 5개월인 점을 고려할 때, 해지 시점은 단순한 절차 문제가 아니라 권리 회수 전략의 핵심이 된다.

임대차계약은 유효하게 존속하는 동안 임차인은 차임 지급 의무를 부담한다. 따라서 계약이 유지되는 한 임대인은 미납된 차임을 보증금에서 공제하거나 직접 청구할 수 있다. 그러나 해지통보가 적법하게 송달되는 순간 계약은 종료되고, 그 이후의 관계는 임대차가 아니라 점유관계로 전환된다. 이 경우 임대인이 청구할 수 있는 것은 더 이상 ‘차임’이 아니라 ‘부당이득반환’이다. 민법 제741조 이하에 따른 부당이득은 임차인이 점유를 통해 얻은 실질적 이익의 범위까지만 청구가 가능하다. 결국 해지 이후 발생한 미납분을 차임으로 청구하는 것은 불가능해지고, 보증금 정산 시에도 공제 범위가 제한된다.

법도종합법률사무소 명도소송 통계자료집을 분석한 결과 명도소송 결과는 판결 승소가 149건(35.5%)으로 가장 많았고, 소취하가 47건(11.2%), 조정성립이 35건(8.3%)으로 나타났다. 이 중 소취하는 대부분 임대인과 임차인 간 협의가 이루어진 경우로, 적절한 해지통보 시점 선택이 협상력에 미치는 영향을 보여준다.

실무에서 종종 발생하는 문제가 바로 이 지점이다. 임대인의 주된 목적이 보증금을 통한 미납 차임 회수라면, 계약 해지를 언제 단행할지가 결정적이다. 임차인이 장기간 영업을 중단하고 문을 닫아둔 상태라 하더라도, 해지통보를 성급히 하면 계약 종료 시점 이후의 점유는 부당이득으로만 평가되므로 보증금에서 차임 상당액을 전액 충당할 수 없게 된다. 부당이득은 어디까지나 임차인이 얻은 '실질 이익'을 기준으로 산정되기 때문이다.

따라서 임대인은 해지권 행사 전에 몇 가지 사항을 점검해야 한다. 첫째, 임차인이 현재 점유를 통해 실제로 어떤 이익을 얻고 있는지를 확인해야 한다. 만약 영업을 전혀 하지 않고 있다면, 법원은 임차인의 이익을 낮게 평가할 수 있고, 그만큼 부당이득 청구액도 줄어든다. 둘째, 보증금과 미납 차임의 규모를 비교하여, 해지통보를 언제 할 때 보증금에서 최대한 회수가 가능한지를 계산해야 한다. 셋째, 해지통보의 송달 방식도 중요하다. 내용증명 우편, 송달증명 확보 등 적법한 절차를 밟아야 향후 소송에서 증거로 인정된다.

공인중개사 시각에서 보자면, 임대차계약을 체결할 때 차임 연체가 일정 기간을 초과하면 곧바로 해지할 수 있다는 조항을 넣더라도, 실제 집행 단계에서는 임대인의 전략적 판단이 필요하다. 법도종합법률사무소 통계에 따르면 차임연체로 인한 명도소송이 전체의 69.2%를 차지하는 현실에서, 임차인의 점유 상황, 보증금 잔액, 향후 명도소송 가능성을 종합적으로 고려해야만 최적의 타이밍을 잡을 수 있다. 특히 명도소송의 평균 기간이 5개월이라는 점을 고려할 때, 해지통보 시점에 따른 차임 손실과 부당이득 회수액을 정확히 계산하는 것이 중요하다. 조급한 해지통보보다는 충분한 검토를 통한 전략적 접근이 필요한 이유다.

결론적으로, 명도소송을 준비하는 임대인에게 해지통보는 단순한 절차가 아니라 권리 회수의 성패를 좌우하는 변곡점이다. 2024 사법연감과 법도종합법률사무소 통계자료에 따르면 연간 3만5,000여 건의 명도소송이 발생하고, 그중 69.2%가 차임연체와 관련된 현실에서, 임차인의 장기간 차임 연체가 있더라도 무조건 조기 해지가 유리한 것은 아니다. 계약관계가 존속하는 동안에는 미납 차임을 보증금에서 공제할 수 있지만, 해지 이후에는 부당이득만 청구 가능하기 때문이다. 따라서 해지통보 시점은 반드시 보증금과 미납 차임 규모, 임차인의 점유 상태를 면밀히 따져 신중하게 결정해야 한다. 이러한 전략적 접근이야말로 임대인의 권리를 최대한 보호하는 길이다.