시사위크=이강우 기자  일명 ‘1기 신도시 특별법’으로도 불리는 ‘노후계획도시 정비 및 특별법(노후계획도시정비법)’이 시행됨에 따라 정비사업에 탄력을 받을 것으로 기대되나, 기존의 재건축사업과 비교했을 때 형평성 문제를 유발할 수 있다는 연구기관의 지적이 나왔다.

지난 4일 국회입법조사처가 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 쟁점 보고서엔 이 같은 내용이 담겼다. 특별정비구역 통합정비, 안전진단의 면제 또는 완화가 기타 재건축사업과 비교했을 때 형평성 문제를 발생시켜 갈등이 발생하고 또 심화될 수 있다는 것이다.

◇ 노후계획도시정비법, 왜 입법됐고 어떻게 ‘도시정비법’과 다른가

지난 1990년대에 공급된 1기 신도시는 건설된 지 30년이 지났으며, 각종 시설의 노후화와 인프라 문제 등으로 지역주민들의 재건축사업에 대한 지속적인 요구가 있었다.

당시 노후·불량한 주택 정비를 위해 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’에 따라 조합이 설립되고 재건축 사업이 추진됐으나, 1기 신도시는 계획 당시부터 용적률이 높게 적용돼 추가 용적률 확보가 힘들고 사업비와 분담금이 증가해 추진되지 못하고 있었다. 

이에 따라 지난 21대 국회에서 노후계획도시정비법이 제정, 지난 4월부터 시행됐다. 

도시정비법과 노후계획도시정비법은 유사성이 있으나 정비구역 지정 및 공공의 지원 등 특례사항들이 있어 그 차이가 명확하다. 

준공된 지 20년이 지났거나 내진 성능이 미확보된 노후·불량 공동주택의 재건축사업은 일반적으로 ‘도시정비법’에 따라 시행된다. 

재건축사업의 기본 틀은 △기본 계획 수립 △안전진단을 실시해 정비구역을 지정 등 ‘사업준비단계’를 거쳐 △조합설립 △계획에 따른 지자체 인가 △착공·준공 단계를 거친다. 

‘노후계획도시정비법’의 경우 택지개발사업 등으로 조성 후 20년이 경과하고, 면적이 100만㎡(제곱미터) 이상인 지역에서 시행된다. 다만 ‘노후계획도시정비법’은 일정 요건을 만족한 ‘노후계획도시특별정비구역’을 지정한 후 △통합 정비 시행 △노후계획도시정비선도지구 지정 및 지원 △용적률 완화 △안전진단 면제 혹은 완화 등의 특례가 적용된다. 

국회입법조사처에 따르면 정부는 노후계획도시정비사업을 속도감있게 추진하고 있으며, 우선적으로 사업을 시행할 필요가 있는 1기 신도시 선도지구를 선정해 계획을 수립할 예정이며, 특별정비예정구역 내에서 자족 기능 향상, 대규모 기반 시설 확충 등 공공성이 확보되는 경우 재건축 안전진단을 면제 또는 완화하겠다고 발표한 바 있다.

◇ 각종 혜택 들어있는 ‘노후계획도시정비법’… 특례법이 아닌 특혜법 될 수도

노후계획도시정비법은 1기 신도시같이 대규모로 조성된 지역에서 일시에 정비사업이 시행될 경우 가구 수 및 용적률 증가 등으로 도시기반시설에 부하가 발생할 수 있어 개별단지의 재건축사업보다 광역적 정비가 필요하다. 이에 지정권자는 일정 폭원 이상의 도로 등으로 구획된 토지 내의 단독·공동주택단지 등을 특별정비구역으로 지정할 수 있다. 

이 과정에서 통합 정비를 통해 비선호 입지의 주택단지가 정비사업에서 배제되는 현상을 완화하고, 신속한 사업추진과 공공시설 및 광역교통시설 등 기반 시설 확충 효과를 기대할 수 있다는 게 국회입법조사처 측의 설명이다. 

다만 문제는 통합 정비는 개별 주택단지 단위의 용적률, 대지지분 등이 달라 평형, 위치 등 종후자산과 관련해 기존 재건축사업보다 주민 간 갈등이 심화될 수 있다는 게 국회입법조사처 측의 설명이다.

이에 통합 정비가 어려운 주택단지의 경우 기존 지구단위계획을 변경해 정비사업을 시행하거나 도시정비법에 따른 정비구역 결합 방식 등을 통해 정비사업을 시행하는 방안을 검토할 수 있다고 언급했다.

안전진단의 면제 혹은 완화 또한 형평성 문제로 지적됐다. 

노후계획도시정비법상 안전진단 특례 규정을 적용받기 위해선 특별정비구역 내에서 통합 정비를 하고 상향된 용적률의 70% 이상을 공공기여로 제공해야 한다. 물론 해당 방침들은 사회·경제적 손실을 최소화하고 자원 낭비와 건설 폐기물 문제 등을 해결하는 데 도움을 줄 수 있어 안전진단에 따른 재건축 사업 여부 결정을 타당성 있다는 게 국회입법조사처 측의 설명이다. 

문제는 노후계획도시정비사업의 안전진단이 면제 혹은 완화되는 규정이 마련돼 기존의 도시정비법에 따라 재건축사업을 시행하는 지역과 형평성 문제가 발생할 수 있다. 이어 노후계획도시보다 노후도가 심각하거나 주거환경이 열악한 지역 또한 안전진단 면제 또는 완화를 요구할 가능성도 있다. 

이에 따라 국회입법조사처 측은 “형평성 문제를 최소화하기 위해선 안전진단 면제 또는 완화 기준을 법률에서 구체적으로 규정할 필요가 있다”고 전했다. 

특히 “노후계획도시정비법에선 안전진단의 면제 또는 완화의 기준을 ‘공공성이 인정되는 경우’라고 표현하고 있어 공공기여 기준을 법률에서 명시적으로 규정할 필요가 있다”며 “건축물의 구조적 안전 및 열악한 주거환경 등도 종합적으로 고려해 안전 진단 기준의 균형 있는 개선이 필요하다”고 덧붙였다.