시사위크=이강우 기자  서울 일부 지역의 토지거래허가구역(이하 토허구역) 확대지정이 해당 지역의 아파트 매매가격의 상승을 늦추고 있다는 분석이 나왔다. 다만 일각에선 토허구역의 확대 지정으로 인해 양극화가 수도권과 비수도권뿐만 아니라 서울 내로 확산됐으며, 정책의 일관성 확보를 위한 검토와 대응이 필요하다는 언급도 나왔다.

20일 서울시는 지난달 19일 △강남 △서초 △송파 △용산을 토지거래허가구역으로 확대 지정한 이후, 해당 지역의 가격 상승률이 둔화됐다고 밝혔다. 아파트 매매 가격 흐름이 안정화되고 있다는데 서울시 측의 설명이다.

◇ 서울시, “집값 상승세 둔화되고 풍선 효과 관측 안돼”

서울시 측은 지난달 확대지정 이후 해당 지역의 가격 상승률은 4월 2주차 기준, 전고점(3월 3주차) 대비 하락했다고 밝혔다. 구체적인 수치를 보면 △강남구가 0.82%에서 0.16% △서초구가 0.69%에서 0.16% △송파구가 0.79%에서 0.08% △용산구가 0.34%에서 0.14%로 각각 하락해 상승폭이 축소됐다. 

그리고 확대 지정된 4곳 주변으로의 풍선효과도 아직 없는 것으로 파악됐다는 입장이다. 서울시 측은 지정 인근 지역인 △마포구는 0.29%에서 0.13% △성동구는 0.37%에서 0.23% △강동구는 0.28%에서 0.09%로 상승폭이 줄어 토허구역으로 인한 풍선효과는 아직 없는 것으로 파악된다고 밝혔다. 일각에선 토허구역 확대지정으로 인해 그 주변으로 부동산 투자가 우회될 수 있다고 전망하기도 한 바 있다.

거래량도 하락해 시장 과열의 움직임 또한 진정되는 흐름을 보인다고 서울시 측은 밝혔다. 이달 18일 기준 국토교통부 실거래 공개자료에 따르면 서울시 전체 아파트 거래량은 지난 2월 6,098건에서 지난달 8.477건으로 약 39%인 2,379건 증가했다. 그러나 토허구역으로 지정된 △강남 △서초 △송파 △용산만 따로 봤을 경우 3월 1일부터 23일까지 거래량은 1,797건이었으나, 효력 발생 이후인 24일부터 이달 18일까지 거래량은 겨우 31건으로 나타났다.

뿐만 아니라 서울시는 국토부, 자치구와 함께 합동점검반을 조성해 신고거래 전체 건에 대한 점검을 진행하고 있으며, 의심 거래 59건을 발견하기도 하는 등 풍선효과 차단에도 힘쓰고 있다는 입장이다.

◇ 부동산 양극화, 수도권-비수도권 뿐만 아니라 서울 내로도 확산

지난달 서울시 등 정부가 토허구역을 확대 지정한 것은 지난 2월 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대청·청담동)의 토지거래허가구역 해제로 인해 아파트 매매가격뿐만 아니라 거래 건수가 급등했기 때문이다. 지난 3월 오세훈 서울시장은 토허구역 재지정을 발표할 때 “지난 2월 거래 신고가 상당 부분 마감되는 시점인 3월부터 잠·삼·대·청을 비롯한 강남, 송파는 거래 신고 건수가 급증하는 현상이 감지됐다”며 “강남3구를 중심으로 갭투자 비율이 2월에 상승하면서 투기성 거래의 증가 신호가 포착됐다”고 설명한 바 있다.

다만 그럼에도 이번 토허구역 해제와 확대 재지정은 부동산 양극화를 서울 시내로 불러왔으며, 정책의 일관성 확보를 위한 향후 검토와 대응이 필요하다는 주장이 제기됐다.

대한건설정책연구원(대건연) 측은 건설브리프를 발표하고 이같이 설명했다. 우선 양극화가 더 세밀해졌다는 입장이다. 

대건연에 따르면 토허구역 관련 언급 이전까지만 해도 주택시장 양극화는 주로 수도권과 비수도권 간의 문제로 인식됐었다. 그러나 서울시가 토하구역 해제를 발표한 이후엔 서울 내부에서도 가격 급등 지역과 상대적 안정 지역 간의 격차가 확대되는 등 서울 내 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지는 양상을 보인다고 밝혔다.

대건연 측은 “결과적으로 일부 지역의 단기 급등과 다른 지역의 정체 또는 하락세 간 차이가 부각되며, 서울시 내에서도 국지적 양극화를 유발하는 요인으로 작용했다”고 전했다. 

35일 만에 정책을 선회한 것을 두고도 정책의 일관성 확보를 위한 면밀한 검토와 대응이 필요하다는 입장이다. 지난 2월 서울시가 토허구역을 해제할 당시 해당 구역들을 두고 투기 우려가 적은 지역이라고 언급한 바 있다. 다만 대건연은 “국제교류복합지구인근 지역은 투기 수요가 집중될 가능성이 큰 지역으로 토허구역 해제를 발표할 경우, 주택가격의 불안정성을 초래할 것이라는 점은 충분히 예측 가능했던 부분이다”고 언급했다. 

이어 “이는 정책 발표 당시 서울시가 시장에 미치는 영향을 더 면밀히 고려할 필요가 있었음을 시사한다”며 “실제로 해제 발표 후 35일 만에 규제 완화에서 규제 강화로의 전환이 이뤄진 것은 정책의 일관성 측면에서 중요한 교훈을 남긴다”고 밝혔다. 

한편 항후 주택시장은 안정세를 유지할 가능성이 있다는 입장도 동반됐다. 대건연 측은 “토허구역은 이미 확대 재지정돼 추가적인 수요 유입은 제한적일 것으로 판단된다”며 “금융당국이 대출 규제 강화 기조를 지속하고 있어 주택 수요의 급격한 회복은 어려운 상황이다”고 전했다.

마지막으로 “이런 점을 고려할 때 토허구역 해제 및 재지정 이후 주택시장의 급등은 단기적인 영향에 그칠 것으로 보이며, 이에 따라 향후 기간은 안정세가 유지될 가능성이 높을 것으로 판단된다”고 제언했다.