시사위크=이강우 기자  정부가 서울·수도권 주요 지역을 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 있어 이를 억제할 방안의 하나로 ‘토지거래허가구역 확대’ 카드를 꺼내 들었다. 자유시장이라도 시장이 왜곡될 경우 정부가 개입해야 한다는 입장이다. 다만 일각에선 정부의 정책은 일관되는 것이 좋으며, 일시적인 토지거래허가구역 확대는 오히려 시장의 왜곡을 불러오고, 지정된 지역 이외 지역에 풍선효과를 불러올 수 있다는 의견을 내비쳤다.

국토교통부와 서울시 등 정부는 19일 서울 정부청사에서 ‘부동산 관계기관 회의’를 개최하고 △강남 △서초 △송파 △용산구 소재 전체 아파트를 오는 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 밝혔다. 과열된 시장을 멈추겠다는 의미로 풀이된다.

◇ 급격히 상승한 서울 부동산… 지난달 토허제 해제가 원인

국토부와 서울시 등 정부는 △강남 △서초 △송파 △용산구 소재 아파트에 대해 토지거래허가구역을 확대한다. 지난달 12일 서울시가 △잠실동 △삼성동 △대치동 △청담동 등 송파구·강남구 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역을 해제한다고 밝힌 후 한 달 만이다. 

정부의 이같은 선택은 지난달 거래 허가 구역 해제 후 강남3구뿐만 아니라 서울 전체의 집값이 크게 뛰었기 때문이다. 국토부에 따르면 강남3구를 중심으로 상승폭이 확대되다 지난달부턴 상승세가 서울 대부분 자치구로 확산되는 모습을 보이고 있다고 밝혔다.

거래 매매량도 증폭했다. 지난해 서울 주간 매매거래량이 약 1,000건에서 2,000건 수준에 도달하기까지 13주 가량이 소요됐으나, 최근엔 4주 만에 도달했다. 강남3구도 올해 200건대에서 400건대를 돌파하기까지 4주만 소요됐다.

정부 관계자는 “과거 시장과 비교할 때 최근 집값의 상승 속도나 상승폭 확산 속도가 이례적이며, 단기간에 서울 전역으로 확산되는 경향이 있다”며 “거래량도 최근 단기간 증가하고 있고, 거래자 특성분석에 따르면 최근 서울 상급지로의 기수요 유입이 확인되고 있는 상황이다”고 밝혔다. 

정부 측도 강남·송파구 소재 주택에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 과열 조짐이 나타났다는 입장이다. 상급지 가격 상승에 대한 불안심리로 인해 추격매수가 늘면서 강남·송파 지역 상승세가 인근 지역으로 확산됐다고 설명했다.

정부 관계자는 “최근 토지거래허가구역 해제와 금리 인하, 유동성 증가 등이 중첩되면서 주택수요가 단기간 내 빠르게 증가한 상황”이라며 “현 상승세의 속도와 폭을 고려 시 추가적 상승 가능성을 배제하기 어려운 만큼, 시장 안정화 방안을 즉각 추진할 필요가 있다”고 말했다.

◇ 6개월 일시적인 토지거래허가구역 확대… “주택시장 거래질서 확립할 것”

이에 정부는 △강남구 △서초구 △송파구 △용산구에 소재한 전체 아파트 약 2,200단지의 40만 가구를 토지거래허가구역으로 확대 지정한다는 방침이다. 이번 안정화 방안은 3월 24일부터 체결된 신구 매매 계약분부터 적용되며 오는 9월 30일까지 약 6개월간 지속될 예정이다.

아울러 내달 해제를 앞두고 있었던 △압구정 △여의도 △목동 △성수동 및 신통기획 단지 등 서울 내 현행 토지거래허가구역은 유지하기로 결정됐다. 뿐만 아니라 이번 지정 이후 시장 과열이 지속될 경우 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토한다는 방침이다. 

또한, 금융·가계대출 관리도 강화한다. 먼저 서울 수도권 주요 지역 주택담보대출 및 전세대출 점검을 강화하고, 금융권 자율관리 강화를 추진하며, 세부적으로는 다주택자의 신규 주담대를 제한하고, 갭투자 관련 조건부 전세대출을 제한하는 등의 조치가 이뤄질 예정이다.

수도권의 경우 현행 월별·분기별 가계대출 관리 체계에 ‘지역별’도 추가해 가계대출 모니터링 및 관리도 강화하며, 오는 7월 예정됐던 주택도시보증공사(HUG) 전세자금대출 보증 책임비율을 100%에서 90%로 하향하는 방침도 5월로 앞당겨질 예정이다.

국토부와 서울시는 합동점검반을 가동하고 이상 거래 및 집값 담합 등을 집중 모니터링해 부동산 투기 확산을 조기에 차단한다. 편법대출, 허위신고 등 시장 질서를 교란하는 행위에 대한 집중 기획조사를 실시하고, 불법의심행위는 국세청과 금융위에 통보할 예정이다.

박상우 국토부 장관은 “집값이 상승할 때 투기 수요가 추가로 유입될 경우, 주택시장 불안과 가격 변동성이 더 확대돼 국가 경제와 국민 주거안정에 큰 위협이 된다”며 “앞으로도 시장을 지속 모니터링해 시장을 관리하고, 실질적인 대책을 추진해 나가겠다”고 전했다.

오세훈 서울시장은 “주택시장은 자유시장 원리에 따라 움직여야 한다고 생각한다”며 “다만 독점이나 투기 등으로 시장이 왜곡될 경우 정부의 개입이 필요하다”고 이번 방안의 필요성을 설명했다.

◇ ‘풍선효과’ 우려도… 시민단체 “오세훈 시장 자격 없어”

이런 정부의 발표에 일각에선 우려뿐만 아니라 강도 높은 비판도 나왔다. 시장에서 혼란이 있을 수 있기 때문이다. 

먼저 규제가 시작되면 주택 거래 시장이 주춤할 것이란 전망이 나왔다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “집값 상승을 주도하던 강남권과 용산구 일대가 토지거래허가구역으로 규제되면 주택을 구입하는 갭투자 수요나 모포(Fear of missing out·유행에 뒤처지거나 소외되는 것에 대한 두려움) 수요가 당분간 줄고, 거래 시장도 주춤할 것으로 전망된다”고 밝혔다. 

다만 함 랩장은 토지거래허가구역 지정이 오는 9월까지로 한시적이고, △서울 분양시장의 낮은 공급 진도율 △2026년 서울 준공물량 감소 △봄 이사 철 전월세(임대차) 가격상승 등이 이어지면 강남권 등의 매매가가 하향 조정 수준까지 끌어내기엔 한계가 있을 것으로 보인다고 설명했다.

이어 함 랩장은 “서울 주택 구매 수요는 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강 변 등으로 분산할 가능성이 있으며, △영등포(여의도) △마포 △광진 △강동 △동작 △서대문구 일대 등으로 갭투자 주택 구매가 우회하는 풍선효과의 가능성이 있을 것으로 본다”고 전망했다. 다만 “다만 이들 지역도 집값 불안 양상에 따라 토지거래허가구역 또는 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶일 수 있어 풍선효과의 장기화는 제한적일 수 있다”고 전했다.

이번 재지정에 따른 시장 영향은 제한적, 국지적일 것이란 전망도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토지거래허가제가 적용, 해제된 지역과 그 인접 지역을 중심으로 영향이 있을 것”이라며 “재지정을 계기로 서울의 25개 구가 모두 상승, 하락한다는 주장은 비교적 어렵다”고 전했다. 

이어 이 연구위원은 “부동산은 여러 요인들이 시세에 영향을 끼친다”며 “대출규제, 금리, 시장심리 등 여러 요인들은 그대로인 채 토지거래허가제만 바뀐다면 토지거래허가제의 영향을 직접 받는 곳과 인접지를 중심으로 변동이 생길 것”이라고 설명했다. 

한편, 시민단체는 강도 높은 비판을 가했다. 심지어 이번 방안 발표자인 오세훈 서울시장은 대선후보뿐만 아니라 현직 서울시장으로서의 자격도 없다는 언급도 나왔다. 

경제정의실천시민연합은 “오세훈 시장은 △분양원가 공개 △반값 아파트 공급 △후분양제 실시 등으로 서울 집값 안정에 큰 기여를 했지만, 토지거래허가구역 해제라는 무리수는 그동안의 성과를 가리는 큰 오점이 되고 말았다”며 “이같은 조치는 부동산 정책의 초점을 부동산 부자들과 재벌들에게 두기 시작한 것으로 보지 않을 수 없고, 이게 사실이라면 오세훈 시장은 대선후보는 물론 현직 서울시장으로서도 자격이 없다”고 비판했다.

뿐만 아니라 “정부와 지자체 등 정책결정권자들이 일관성 없이 마구잡이 식으로 추진하는 정책들은 시장에 엄청난 혼란을 유발하고 있고, 그로 인한 고통은 오롯이 국민의 몫이 되고 있는 실정이다”며 “현 정부는 새 정부 출범 전까지 모든 부동산 정책을 무주택 서민의 관점에서 재검토하고, 검토 결과 서민층에게 불리하거나 건설업자와 부동산 부자들에게만 유리한 정책들은 과감하게 폐기해야 한다”고 덧붙였다.