시사위크=이강우 기자  여당이 지방에 주택을 추가로 구매할 경우 다주택자 중과세를 폐지하겠다고 발표한 가운데, 업계에선 이를 두고 도움이 될 것이란 의견부터 정부의 부동산 정책이 모순적이란 지적까지 다양한 입장이 나오고 있다. 

◇ 국민의힘 “문재인 정부 부동산 정책, 양극화 낳아”

지난 18일 권성동 국민의힘 원내대표는 원내대책회의에서 “부동산 정책도 시대의 변화에 발맞춰 패러다임의 대전환이 필요한 시점이다”며 “민간임대사업자로서 역할을 하는 다주택자의 시장 기능을 수용하고, 부동산 자금이 지방으로 유입될 수 있도록 통로를 만들어 줘야 한다”고 언급했다. 

그러면서 지방에 추가적인 주택을 구입할 경우 다주택자 중과세를 폐지하겠다는 입장을 밝혔다. 지난 정부에서 실시한 부동산 대책 중 하나인 다주택자의 취득세와 양도소득세 중과 등 세제 정책이 오히려 서울 부동산 집중화를 낳았고, 결국 수도권과 지방 양극화를 만들어 냈다는 것이다.

우선 첫 번째 이후 주택이 지방에 위치할 경우 주택 채수에 고려하지 않는 방식이라고 설명했다. 그리고 세제개편이 수도권 주택 가격 상승을 초래하는 역효과를 미연에 방지하기 위해 두 번째부터 보유하는 주택이 수도권일 경우 기존 과세방식을 유지한다는 입장이다.

권 원내대표가 비판한 문재인 정권의 부동산 정책은 ‘실거주자’에 핵심을 맞췄었다. 실거주하지 않는 개인이 여러 주택을 보유하면 세금을 통해 주택 보유 부담을 높이고 실거주자를 보호하는 것이 골자다. 그 과정에서 다주택자의 종합부동산세 세율을 6.0%까지 올리는 등 각종 세금의 세율을 높여 다주택자들의 주택 매도를 유도한 바 있다. 

권 원내대표는 이런 전 정부의 부동산 정책을 두고 “다주택자에 대한 문재인 정부의 무차별적인 조세 폭격은 부동산 탈레반이라고 불릴 만큼 맹목적이었고, 그 결과는 중과세를 피하기 위해 똘똘한 한 채, 서울 고가 아파트 쏠림만 만들어 냈을 뿐이다”며 “투기와의 전쟁이라는 명목 아래 문재인 정권 5년간 28번 발표된 부동산 정책 실패가 현재의 서울 집값 급등과 지방의 극심한 부동산 침체로 상징되는 부동산 양극화를 낳았다”고 비판했다.

정부에서도 지방 미분양 해소를 위한 방안을 추진중에 있다. 기획재정부와 국토교통부 등 정부는 지난 1월 1주택자가 인구감소지역 1주택 구입시 △재산세 △양도세 △종부세를 산정하 때 1세대1주택 특례를 적용하고, 무주택자가 구입할 경우 취득세를 50% 감면해 주는 방안을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

◇ 대한민국 부동산, 미분양 주택은 7만 넘어서… 이 중 절대다수는 ‘지방’에 있어

실제로 한국의 미분양 주택의 양극화는 그다지 긍정적이지 않다. 국토교통부의 주택통계에 따르면 전국의 미분양 주택은 올해 1월 기준 7만2,624호로 집계됐다. 이는 전월 집계된 7만173호 대비 2,451호 증가한 수치다. 지난해 11월 전국의 미분양 주택은 한 차례 꺾여 감소했지만, 12월 약 5,000호가량 증가해 급등했다. 또한 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양도 2만2,872호 증가했으며, 지난 2023년 8월 이후 18개월 연속으로 증가했다. 

미분양 주택을 자세히 살펴보면 수도권 양극화는 실제로 진행 중인 것으로 판단된다. 미분양 7만2,624호 중 지방이 5만2,876호로 집계돼 72.8%를 차지하고 있기 때문이다. 수도권 미분양도 증가하고 있지만 1만9,748호로 비교적 적었다. 

또한, 악성미분양인 준공 후 미분양의 경우 그 비중은 더 심각해진다. 총 준공 후 미분양 주택 2만2,872호 중 80.6%인 1만8,426호가 지방에 몰려있다. 수도권은 4,446호에 그쳤다.

세부적으로 따져보면 심각성이 더 가중된다. 수도권 중에서도 서울의 미분양 주택은 1,352호에 그쳐 전체 미분양 주택의 1.8%에 그쳤다. 준공 후 미분양의 경우 서울은 651호에 불과했다. 서울은 거의 없는 셈이다.

◇ 업계, 정책 시작되면 도움 될 수도… 다만 논의 과정 필요

다만 여당의 발표를 두고 업계의 평가는 갈렸다. 일단 규제를 완화하는 것은 시장에서 유동성이 더 생길 수 있어 시행됐을 시 지방 미분양 해소와 양극화가 약간이라도 해소될 수 있다는 입장과 함께, 정부의 정책이 일관성이 없다는 비판도 제기됐다.

함영진 우리은행 부동신리서치랩장은 시사위크와의 통화에서 “취득세, 종부세, 양도세 등 과세 전체를 완화하는 것으로 얘기가 되고 있고, 적극적인 규제 완화로 간다면 지방의 광역시 대표지역들을 중심으로 일부 구매수요와 미분양 해소에 도움이 될 것으로 보여진다”고 전망했다.

아직 협의가 이뤄져야 할 부분이 있다는 언급도 나왔다. 함 랩장은 “취득세의 경우 지방세이기 때문에 지자체의 세수가 줄어드는 영향이 있어 지자체와의 논의는 추가적으로 필요하다”고 언급했다. 이어 함 랩장은 “다만 일단은 논의 단계고 지방의 다주택자 증가를 어느 선까지 완화할지가 관건이 될 것으로 보인다”고 전했다. 

다만 이런 정책의 효과는 제한적일 것이란 의견도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자가 되는 여러 요인 중 두 가지는 임대소득을 얻거나 시세차익을 기대하는 것이기 때문에 구매경쟁력이 있는 곳만 매매가 될 수 있다”며 “사람들은 통상적으로 연고지와 생활반경 내에서 부동산을 매수하는 경향이 있어 지방 미분양 매입은 한계가 있을 것으로 전망된다”고 설명했다.

정부의 정책이 모순투성이라는 주장도 나왔다. 한쪽에선 집값을 내리고, 다른 한쪽에선 올리는 정책을 동시에 펴고 있다는 지적이다. 

정택수 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀 부장은 본지와의 통화에서 “서울에만 투기를 안하면 지방에선 투기를 해도 되는 거냐”고 비판했다.

이어 정 부장은 “19일 발표했던 토지거래허가구역 번복만 하더라도 정부와 국회가 서울의 집값을 들썩이게 만드는 이런 조치들부터 전면적으로 재검토해 이런 일이 재발하지 않게끔 해야 한다”고 전했다.

또한, “한번 올라간 집값은 떨어질 가능성이 낮고, 정부가 추진하고 있는 매입임대는 결국 집값을 올리는 정책”이라며 “도지거래허가구역 번복, 매입임대와 같은 두 개의 모순된 정책은 혼란을 불러오고 있다”고 말했다.

마지막으로 정 부장은 “수도권 집갑을 내리기 위한 구체적인 계획을 짜고, 그 계획을 차근차근 실현해 나가는 게 중요하다”며 “지금 제시된 정책은 서울의 집값을 내리는 정책도 아니며, 지방의 부동산 투기를 부추기는 정책이 될 가능성이 농후해 보인다”고 전했다.