시사위크=이강우 기자  올해 부동산 시장은 전반적으로 안정화될 것으로 예상되지만, 수도권과 비수도권 간의 양극화는 이어질 것으로 전망된다.

17일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2025 KB 부동산 보고서’에 따르면, 부동산전문가의 62%, 공인중개사가 79%가 올해 전국 주택 매매가격이 하락할 것으로 전망했다. 반면 수도권 주택 매매와 관련해선 전문가의 54%는 상승, 공인중개사의 56%는 하락할 것으로 예측해 의견이 갈렸다. 다만 양측 모두 비수도권 주택 매매와 관련해선 하락할 것으로 전망해 수도권과 비수도권의 지역별 차별화 현상은 확대될 수 있다는 언급도 나왔다.

◇ 2025년 주택 매매가격 하락 전망

보고서에 따르면 주택시장은 2022년 하반기를 기준으로 상승과 하락을 반복하고 있다. 이런 흐름을 두고 KB금융지주 측은 “높은 가격에 대한 부담과 대출 규제 등의 하락 요인과 함께 공급 부족, 금리인하 등의 상승 요인이 혼재돼 있기 때문”이라고 설명했다.

이같은 상황에 올해 주택시장 전망은 하락 의견이 우세했다. KB금융지주 측이 부동산전문가, 공인중개사 등을 대상으로 조사를 진행한 결과 부동산 전문가의 62%, 공인중개사의 79%는 전국 주택 매매가격이 하락할 것으로 전망했다. 

주택 매매가격 전망을 수도권과 비수도권으로 나눠보면 다른 결과가 나왔다. 먼저 수도권 주택 매매가격의 경우 부동산전문가는 54%가 상승할 것으로 내다봤다. 반면 공인중개사는 56%가 하락할 것으로 예측해 의견이 갈렸다. 이를 두고 KB금융지주 측은 “최근 수도권 주택 매매가격 하락 전환과 거래 감소 등 주택시장이 침체되고, 매수 심리가 위축된 시장 상황이 반영된 결과로 풀이된다”고 언급했다.

다만 비수도권 주택 매매가격에선 두 집단 모도 하락할 것으로 전망해 의견이 일치했다. 부동산전문가의 84%, 공인중개사의 71%는 하락할 것으로 내다봤다. KB금융지주 측은 이를 두고 “비수도권 주택 매매시장 침체가 장기화 되고 있는 가운데 올해도 시장 여건이 개선될 여지가 크지 않을 것이란 판단이 반영된 결과로 보인다”고 전했다.

◇ 비수도권, 내년부터 주택 경기 회복 전망

부동산전문가와 공인중개사 모두 올해 주택 매매가격이 상승할 경우 ‘금리 하락’을 가장 중요한 요인으로 꼽았다. 이어 △주택 공급 부족 △국내외 경기 개선 △정부 규제 완화 등이 따랐다. 반면 하락 요인으론 경기 불확실성이 가장 중요한 요인으로 조사됐다. 그다음으론 정부의 가계부채 관리강화, 높은 금리와 이자 부담이 꼽혔다. 

이와 동시에 전국의 주택 매매거래량은 지난해 대비 감소할 것으로 전망된다. 부동산전문가들의 60%는 올해 거래가 감소할 것이며, 거래가 증가할 것이라고 답한 비율은 겨우 12%에 그쳤으며, 이는 수도권과 비수도권을 가리지 않았다.

다만 수도권 주택 경기 회복 시기는 빠르면 올해 말, 늦으면 내년 초로 전망됐다. 부동산 전문가는 36%가 올해 하반기, 38%는 내년 초로 전망했으며, 공인중개사는 올해 하반기로 응답한 비중이 41%에 달해 비교적 빠를 것으로 예측됐다. 그러나 비수도권의 경우 부동산전문가와 공인중개사 모두 최소 2026년 이후로 전망했다.

최소 올해 말까지는 주택시장의 침체가 예측된 가운데, 규제 완화가 필요하다는 의견이 부동산전문가와 공인중개사 전부로부터 나왔다. 다만 완화해야 하는 규제의 종류가 달랐다. 공인중개사는 △대출 규제 △주택 세제 △다주택자 규제 등 매수 수요 회복을 위한 규제 완화가 필요하다는 응답이 부동산전문가에 비해 많았다. 부동산전문가는 정비사업 규제, 주택임대사업자 규제, 주택 세제 순으로 규제 완화의 필요성이 높다고 봤다.

재개발·재건축 등 정비사업은 부동산전문가와 공인중개사 모두 높은 비율로 규제 완화가 필요하다고 응답했고, 추가 공급 대책은 부동산전문가의 76%, 공인중개사의 60%가, 부동산 PF 정상화를 위한 추가 대책도 두 집단 모두 76%가 필요하다고 응답했다. KB금융지주 측은 “공급 부족에 대한 시장의 우려가 큰 상황에서 정부의 공급 확대 노력이 필요함을 보여주는 결과로 풀이된다”고 전했다.

◇ 올해 주택시장, “정부 정책 방향이 중요한 한 해 될 것”

KB금융지주 측이 꼽은 올해 주택시장의 가장 큰 변수와 관심사는 바로 ‘정부의 정책’이다.  

먼저 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행과 같은 대출, 가계부채 관리 정책도 수요를 위축시키는 직접적인 요인이 될 수 있다는 입장이다. 정부는 오는 7월 스트레스 DSR 3단계 조치를 시행할 예정이다. 이 조치가 시작되면 소득 1억원 차주의 대출 한도는 스트레스 DSR 적용 전 대비 최대 1억원, 2단계 적용 시 최대 4,000만원이 감소할 것으로 예상되는 등 한도가 축소된다. 특히 기준금리 인하 가능성이 높지만, 인하폭이 크지 않을 것으로 예상되는 가운데 가계부채 관리 정책이 강해지면 금리 인하 효과를 상쇄하는 요인이 될 가능성이 높기 때문이다. 

3기 신도시 등 공공 주도의 주택 공급 등이 가장 큰 변수로 지목됐다. KB금융지주 측은 “공사비 증가, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색으로 민간 공급이 제한적인 상황에선 공공주도의 공급이 미치는 영향이 클 수 있다”며 “정부 정책은 늘 주택시장에 큰 영향을 미쳐 왔으나 올해는 더 중요하게 적용할 전망이다”라고 전했다.