시사위크=김필주 기자  앞으로 2년간 집값이 10~20% 떨어지면 올해 하반기 전세계약 만기가 도래하는 전체 건 중 12.5%가 ‘깡통전세’가 될 수 있다는 연구결과가 나왔다.

주택금융공사 산하 주택금융연구원이 지난해말 발표한 ‘보증금 미반환 위험의 추정-깡통전세 아파트를 중심으로’ 보고서에 따르면 향후 2년간 주택 매매가격지수가 0~10% 하락하면 전국적으로 올 상반기 전세계약 만기가 도래하는 건 중 3.1%가, 하반기 만기 도래시에는 7.5%가 각각 ‘깡통전세’일 것으로 추정됐다.

또 추후 2년간 매매가격지수가 10~20% 내려갈 때에는 올 상반기 만기 도래 건 중  4.6%가, 하반기 만개 도래 건 가운데는 12.5%가 각각 ‘깡통전세’일 것으로 조사됐다.

지역별로는 특히 대구가 ‘깡통전세’ 발생 위험성이 가장 높았다. 2년간 매매가격지수가 0~10% 떨어질 때 올 상반기 대구에서 만기가 도래하는 건 중 16.9%는 ‘깡통전세’인 것으로 추산됐다.

향후 2년간 매매가격지수가 10~20% 떨어질 시에는 무려 21.8%가 ‘깡통전세’로 예상됐다.

올 하반기 대구 내에서 만기가 도래하는 건의 경우 ‘깡통전세’ 위험이 더 컸다. 2년 동안 매매가격지수가 0~10% 하락시 하반기 만기 도래 건 중 23.4%가 ‘깡통전세’일 것으로 집계됐고 10~20% 하락시에는 33.6%가 ‘깡통전세’에 속하는 것으로 분석됐다. 

단 이번 연구에서 제시한 방안은 가격 정보를 쉽게 얻을 수 있는 아파트에만 적용해 산출했다. 신축 빌라 등에는 이를 적용할 수 없다.

민병철 주택금융연구원 연구위원은 “추정 결과 과거 급등했던 주택가격이 하락세로 돌아서면서 깡통전세 발생비율 증가 가능성이 높아졌다”고 밝혔다.

이어 “문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다”며 “전세가 월세보다 낮은 이유에는 보증금 미반환 리스크가 반영돼 있기 때문인데 보증금반환보험으로 위험을 고려한 가격보다 낮은 비용으로 공급할 때 발생할 수 있는 부작용을 고려할 필요가 있다”고 강조했다.

한편 경찰청에 따르면 경찰이 검찰에 송치한 전세사기 건수는 지난 2019년 107건, 2020년 97건, 2021년에는 187건으로 파악됐다.

전세사기 주요 유형으로는 △깡통전세 △중요사실 허위·미고지 △대항력 악용 △위법 계약 등이 있다.

‘깡통전세’의 경우 주로 매매가격을 정확히 산정하기 어려운 신축 빌라 등에서 전세가격을 부풀려 계약해 발생하며 계약만기시 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다며 세입자에게 해당 주택매입을 권유하곤 한다.

중요사실·허위 미고지는 집주인이 경매시 배당 순위가 먼저인 선순위 임차보증금, 체납세금, 근저당권 등을 세입자에게 알리지 않고 계약하는 전세사기 유형이다.

대항력 조건 악용은 주택임대차보호법상 세입자의 대항력인 ‘전입 다음날’ 성립한다는 점을 악용해 전입 당일 주택을 다른 사람에게 팔거나 담보물권을 설정하는 등의 행위다.

위법 계약 유형은 계약 당시 집주인이 공인중개사 등과 짜고 월세 계약을 전세 계약으로 속이거나 선순위 근저당권 혹은 신탁 등기 말소를 조건으로 계약을 체결했으나 이를 지키지 않는 것이다.

전세사기가 급증함에 따라 정부는 피해 방지와 단속 강화에 나서고 있다.

5일 한덕수 국무총리는 정부서울청사에서 국정현안관계 장관회의를 열고 “최근 발생한 전세사기는 건축주·임대사업자·분양대행업자 등이 조직적으로 공모해 벌이는 범죄로 서민의 삶과 기반을 무너뜨릴 수 있으므로 절대 용납해서는 안된다”고 강조했다.

또한 그는 “국토부·경찰청 등 관계부처는 피해자 지원과 함께 전세사기 관련 범죄를 단호히 대처해달라”고 주문했다.