시사위크=이강우 기자  점점 위축되고 있는 부동산 건설경기로 인해 정부의 주택 공급계획에 적신호가 켜졌다. 지난해를 기준으로 치솟는 건설 자재비와 인건비, 그리고 금리로 인해 인·허가, 착공, 준공  실적이 전부 줄어들었기 때문이다.

◇ 전국서 관측되는 줄어든 주택공급 실적

국토연구원이 지난 23일 발표한 국토정책 브리프에 따르면 지난해를 기준으로 전국의 주택공급 실적은 △인·허가 38만9,000호 △착공 20만9,000호 △준공 31만6,000호로 각각 예년 대비 74.2%, 47.3%, 73.9% 수준이다. 

줄어든 실적은 전국에서 나타나며 수도권과 비수도권을 가르지 않았다. 

지난해 수도권의 주택공급 실적은 △인·허가 18만호 △착공 10만5,000호 △준공 17만7,000호로 나타났으며 이는 예년과 비교했을 때 각각 인·허가 69%, 착공 47.2%, 준공 82.2% 수준이다.

같은 기간 비수도권의 주택공급 실적은 인·허가 20.8만호, 착공 10만4,000호, 준공 13만9,000호 수준으로 각각 예년의 79.5%, 47.5%, 65.5% 수준이다. 

이 중에서도 서울은 가장 낮은 실적을 보여주었다. 지난해 서울의 주택공급 실적은 △인·허가 2만6,000호 △착공 2만1,000호 △준공 2만7,000호로 예년에 비해 각각 인·허가가 37.5%, 착공이 32.7%, 준공이 43.1% 수준으로 나타나 전국에 비해 모든 분야에서 수치가 가장 낮았다.

이 같은 상황을 두고 국토연구원 관계자는 <시사위크>와의 전화 통화에서 “서울의 실적이 저조하게 나타난 면이 있지만, 과거 서울의 경우 정비사업을 통해 공급계획 물량이 적었는데 이번 정부에서 이를 고려해 서울 지역의 주택공급 계획을 늘렸던 것이 실적이 낮게 측정된 것에 영향을 미친 것 같다”고 전했다. 

실적은 2023년을 기준으로 예년과 비교했을 때도 줄어들었지만 정부의 2023년 공급계획과 비교했을 때도 차이를 보였다.

정부는 지난해 전국에 47만호를 공급하고 서울 8만호를 포함한 수도권에 26만호, 비수도권에 21만호의 주택공급 계획을 수립한 바 있다. 

이 중에서 유일하게 비수도권 ‘인·허가’ 실적이 20만8,000호로 정부 공급계획의 99.3%를 찍으며 거의 달성한 모습을 보였으나, 전국은 82.7%, 서울은 겨우 32%만 달성했다.

이 같은 달성률에 “애초에 서울의 주택공급 계획을 너무 높게 잡은 것은 아닌가”라는 질문에 국토연구원 관계자는 “서울을 포함한 수도권 지역에 전국의 50%가량이 거주하고 있는데 지금까지 수요에 비해 너무나도 적은 공급이 이뤄졌었고 이를 고려해 그동안 공급이 부족했었던 서울 지역에 지난 정부에 비해 상대적으로 더 높게 책정한 것”이라며 “절대적으로 계획한 물량 자체가 많은 건 아니다”고 전했다. 

◇ 산 넘어 산... PF 대출금리 상승, 건설공사비 상승

주택공급이 지연된 이유로 국토연구원은 기준금리 인상에 따른 PF 대출금리 상승과 글로벌 공급망 위축으로 인한 건설공사비 증가를 꼽았다. 해당 요인들이 전반적인 사업의 비용을 상승시켜 공급이 지연된다는 것이다. 

통상적으로 부동산PF에 적용되는 금리는 지난 3월 3.65%를 나타내고 있으나 이는 코로나19 이전 시기와 비교했을 때 여전히 높은 수준이다. 2023년 기준 브리지론의 대출금리는 평균 10%를 기록했다.

또한 우크라이나-러시아전쟁, 이스라엘-하마스전쟁, 이스라엘-이란 무력 충돌과 같은 지정학적 긴장이 지속되면서 코로나19 이후 글로벌 공급망 압력이 증가해 건설공사비가 증가했다.

지난 2021년 12월 기준 전체 건설공비사지수는 14%, 주거용 건물의 건설공사비지수는 13.5% 상승했고, 상승률이 약간 둔화했긴 했으나 여전히 증가 중이라 총사업비 자체도 상승 중이다. 뿐만 아니라 지난 2022년 7월 이후 전국의 주택가격이 하락한 것 또한 영향을 줘 주택공급사업의 사업성이 악화된 것도 작용했다. 

◇ “갈등 축소 위한 분쟁 예방·조정 및 종합정보망 구축해야”

국토연구원은 이 같은 상황을 타파하기 위한 개선안으로 기존 정책의 개선 및 실현 가능성을 고려해 분쟁 예방·조정 방안이 필요하다는 입장이다. 

공사비 증액에 대한 가이드라인 등 합리적인 기준을 마련하고, 재개발·재건축 조합과 시공사 간의 공사비 갈등을 사전에 예방할 필요가 있다고 국토연구원은 언급했다. 이는 공사비를 두고 벌어지는 갈등을 공공부문이 더 적극적으로 나서서 해결해야 한다는 것을 뜻한다. 

이어 건축 설계 지원을 통한 도급계약 불확실성을 해소해야 한다고 전했다. 공공부문이 조합에 설계비용을 지원하고, 적격 설계업체의 선정, 구체적인 과업 내용 명시 등을 통해 내역에 기초한 공사 도급 계약이 이뤄질 수 있도록 지원을 강화해야 한다는 입장이다. 

직접적인 지원뿐만 아니라 부동산금융 종합정보망을 구축해 자금의 흐름과 용도, 브리지론 및 본PF에 대한 위험 수준을 측정해 사업장별·지역별·부동산유형별·기업별 모니터링을 실시해야 한다는 입장이다. 시공사PF 우발채무 규모, 미수금 추이, 운전자본부담 및 차입금 관리 수준 등을 모니터링하고, 이를 통해 금융기관 중심으로 이뤄진 기존의 모니터링 체계를 국토·도시 차원으로 확대해 정교한 리스크 관리가 들어가야 한다는 게 국토연구원의 설명이다.

위축된 주택공급 상황을 두고 국토연구원 관계자는 <시사위크>와의 전화 통화에서 “주택공급 계획은 민·관 합동으로 이뤄지는 프로젝트이며 이 같은 저조한 주택공급 상황에서 민간 부문의 더 적극적인 참여가 절실한 상황”이라고 전했다.